2013年5月1日，《江蘇省物業管理條例》正式實施。3年來，物業公司的管理更規范了，業主們維權意識更強了。當前，我省物業管理還有哪些不足？貫徹實施《江蘇省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）還面臨哪些問題？11月28日，省人大常委會執法檢查組針對《條例》實施情況，向省人大常委會第二十七次會議提交檢查報告，揭示現實管理中《條例》遇到的5大尷尬難題。 揚子晚報全媒體記者 韓飛

尷尬1

業委會成立難、監管難、運行難

宿遷市區超過一半小區無業委會

案例：郭先生反映，自己家住南京江寧竹山路附近一個小區，多年來，小區居民對物業意見很大，但由于沒有業委會從中協調，物業對居民的反映一直置之不理。前幾年，曾有業主動員居民成立業委會，但開了幾次召集會，不少居民代表以“嫌麻煩”為理由退出了，成立業委會的事情也就不了了之。

小區業主委員會是業主行使權利、表達訴求的重要通道。然而執法檢查組在對南京、淮安、揚州等地的實地檢查中發現，不少小區沒有業委會，導致業主無法行使公共權益。報告顯示，宿遷市市區共有住宅小區282個，成立業委會的小區僅119個，不足43%。

省人大常委會環資城建委辦公室主任祁相春向記者介紹，“業主參與物業管理的積極性不高，導致業主大會召開難，決策難，業委會成立難、運行難”，是一些小區業委會缺失的主要原因。

報告還指出，在已經成立業委會的小區，業委會成員大多兼職，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，業委會不作為、亂作為情況屢見不鮮。

因為業委會法律地位不明確、責權不清晰、政府介入的強制手段和約束監督機制缺乏等原因，不少小區業委會監管難、換屆難問題普遍存在。在一些小區，“要權利不要責任，要服務不要收費”思想普遍存在，找各種理由不繳物業費，一些小區物業費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業服務水平提高。以上情況都顯示出部分業主法制觀念和自治意識亟待提高。

尷尬2

物業公司魚龍混雜讓人憂

全省一級資質物業僅占2.4%

案例：家住徐州銅山區水景嘉苑的吳女士告訴記者，自家小區物業管理人員大都是五六十歲的大媽，對小區管理混亂，賬目不清，對業主也很不禮貌。業委會多次向物業公司提出更換管理、保潔人員，然而得到的答復卻是：“物業費太少，哪家物業都一樣，你們換了也是白換?！?而吳女士咨詢了幾家物業后，發現情況的確如此。

長久以來，物業公司的服務水平遭受詬病。報告顯示，我省物業服務企業數量多，但資質等級高的品牌企業比例并不高。在全省7190家物業服務企業中，一級資質176家，僅占2.4%，二級資質650家，僅占9%。物業公司普遍缺乏專業管理人才，接受過專業培訓的比例較低。一些物業公司“重利益、輕服務”傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標準不規范、誠信經營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業主權益的現象時有發生。

尷尬3

新老交接難，換物業如同打仗

物業糾紛已成民事案件主要類型

案例：日前，南京江寧最大小區——托樂嘉花園因新老物業交接引發的暴力沖突引起了不少市民關注。對于這次更換，由于老物業放言不會撤出，而業主則決心將更換物業，組建近百人的業主護衛隊，導致交接當天上演了物業與業主的激烈對峙。

舊物業不愿走，新物業進不來。近年來，因為業主要求更換物業而引發的一些暴力事件屢見不鮮，物業糾紛案件呈迅速上升趨勢。如南京市法院全面受理的各類物業糾紛案件約占全部民事案件總數的17%以上，常州市法院2015年物業糾紛案件受理數量比2013年上升了93%。物業糾紛案件已經成為主要的民事案件類型。由于業委會解聘更換物業服務企業，新舊物業交接矛盾頻頻發生，出現舊物業不愿走、新物業進不來的情況，甚至引發嚴重暴力事件。此外，小區停車難、經營網點擾民、業主違建等依然是物業管理矛盾糾紛焦點。有些糾紛涉及到業主、業委會、物業服務企業經濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。

尷尬4

維修資金使用難，物業費調整難

去年全省住宅維修資金只用了個“零頭”

《條例》對涉及物業管理的絕大多數方面都做了細致的規定，但還有一些法規政策支撐有待完善。如《條例》雖然針對住宅專項維修資金應急使用問題作出原則規定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難題并沒有得到根本解決。據統計，全省住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，因為缺乏具體操作措施和機制，在實際操作中很難落實。

報告還指出，物業收費標準調整困難?！稐l例》雖然規定價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。但從實施情況看，大部分城市依然長期沿用老標準，有的城市適用同一標準已達10多年。此外，人防工程停車位收費標準不明確，配套文件遲遲不出臺，導致這方面矛盾較為集中。

尷尬5

部分老舊小區依舊是管理盲區

由于大部分舊住宅區受收費標準低、收費率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制、管理和服務水準整體較低，長效管理難度較大。