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                行業新聞

                物業如何管理才能讓業主居住更安心
                作者:admin   時間:2017-04-25 10:25:36  來源:互聯網   瀏覽:340次
                 

                      東莞市萬江加州花園某座四樓某單元內發生爆炸。爆炸造成1人死亡,11人受傷,2人失蹤。經初步調查,爆炸是因為戶主家中有人私自配制煙花爆竹原材料而造成的。一時間引起了大家對于小區安全管理方面的議論紛紛,記者就此走訪了業內人士和東莞的老樓盤,與大家一起探討物業管理該怎樣改善才會讓居住安心。


                專家解讀??


                物管公司難辭其咎


                廣東莞信律師事務所鄢仲平律師表示,這起事故的發生,首先是事發地點的房屋權利人沒有盡到合法、安全、正當使用住宅的義務,須承擔的不僅僅是民事責任、行政責任,如果事故造成了人員的嚴重傷亡或財產的重大損失,房屋權利人還可能涉嫌犯罪而被追究刑事責任;其次,是小區物業管理公司沒有盡到嚴格管理、保障安全的義務,那么,應在其過錯范圍內承擔相應的民事賠償責任。


                東莞市物業管理協會會長陳雄進也非常贊同鄢律師的觀點,按照有關廣東省物業管理條例的規定,作為住宅小區,是不可以把其住宅改為經營性用房,當然更不允許存放易燃易爆物品的。把住宅小區改成經營性用房的話,相對而言人流就比較多,而且人員性質也比較復雜,同時還會產生噪音等,這樣就會影響其他居民的居住環境。對于上述的情況,物業管理公司發現之后,應該立即與業主進行溝通,及時對該住戶的行為進行勸阻或者制止,如果在交涉之后都沒有效果之后就應該向有關部門反映?!爱吘乖谛^的安全方面,物業管理公司是無論如何都需要引起高度重視的?!?


                隱患調查??舊樓盤存在許多物管不善問題


                萬江加州花園是2002年建成的小區,至今已有8年,而造成這次慘劇的發生,與物業管理不到位脫不了干系。類似加州花園這樣的“中老年樓盤”在東莞有很多,其中不少都存在物管不善的問題,內部人員復雜,安全隱患眾多。


                有居住在南城某老樓盤的李女士也和記者反映了她遇到的情況:小區內水管時不時會有裂縫出現,和物管說了很多次,都沒有見到效果,“我住在7樓,經常都會沒有水用或者是水量非常小,生活上很不方便”。


                居住在東城某有10年左右樓齡的張先生也與李女士的觀點不謀而合,除了水管有問題之外,他居住的那棟樓還經常發生物件被偷盜的事情,“經常聽到說某某房里的東西不見,心里還真不踏實”。


                這樣的事件在東莞的老樓盤里并不是個案,而存在這些方面的問題也是不容忽視的。對于在小區內發生偷盜情況,小區的物管是否失職,東莞市物業管理協會會長陳雄進表示,“這個需要具體問題具體分析”。首先要區分該小區是否是封閉式管理的小區,如果是封閉式管理的小區,若根據公安部門的破案調查發現該盜賊是從小區的門進來而小區保安沒有履行職責進行必要的盤問,那該小區的物管就需要負上一定的責任。其次要看業主與物業管理公司雙方簽訂的合同細則中是否有包括看護業主私有財產這一條款,因為目前東莞還存在著部分俗稱“臨街樓房”的類小區,開放式的設計給管理帶來了許多的不方便,那物業管理公司和業主簽訂的合同中就僅僅是包括對該物業的設備、設施進行管理,對綠化的養護和代收水電費等,而并沒有把對業主私有財產的看護列入其服務范圍內,所以,住戶在居住的時候詳細了解該樓盤的相關物業管理條例細則是非常必要的。


                有業內人士表示,對于早期的樓盤而言,像公共設備設施的老化問題,它是客觀存在的,小的修補可以由物業管理公司方面承擔,但是如果是涉及到大的,例如管道、電梯、消防設施的更新、改造等情況,這就不僅僅是物業管理公司單方面的責任了,與該小區的業主也有一定的關系,那是因為物業管理公司會按照相關的法律、法規程序,征求業主的意見看是否能夠動用維修基金對該設備設施進行維修,如果大部分業主都贊同,那就可行,如果存在業主未繳納維修基金或者是不配合的情況,那這種公共設施的維修工作也就難以開展,“存在這種客觀情況,真不能夠一味地把責任往物管身上推”。


                對策一??當務之急是成立業主委員會


                至于老樓盤、老小區存在如此多急需解決的問題,是不是就沒有辦法進行完善了呢?非也。


                東莞市物業管理協會會長陳雄進建議,對于老樓盤、老小區而言,最好的就是成立業主委員會,有了一個相對集中的組織結構,溝通起來會非常容易和便捷。他建議,個別業主的力量還是比較有限的,最好是由政府有關部門、社區居委會以及物業公司進行協調、輔助把業委會成立起來,再由業主大會來決定委托物業管理公司提供相關的服務,不然的話,物管進入小區,在開展相關的工作上,工作量會非常大,舉個很簡單的例子:年久了,管道需要進行正常維修了,維修就會涉及到費用,在沒有業主委員會的情況下,物管公司就需要每家每戶進行調研,花費的人力物力都比較大,而且辦事效率也大打折扣。當問及是否可以動用維修基金對公用部分進行正常修繕時,陳雄進強調,“維修基金的動用也是需要通過三分之二的業主的同意才可以用的,當務之急還是成立業主委員會為上上之策?!?


                對策二??從規章制度著手提升物管水平


                物業管理公司應該隨著經濟的發展、人們生活水平的提高而不斷更新公司的規劃理念和有關的規章制度,在這方面東莞市中信物業管理有限公司副總經理葉志芳就向記者介紹了該物管的不斷更新定位,從原來的最早提出“貼心管家”、“酒店金鑰匙”服務定位到今年才更新的做“公園生活”管家服務理念,旨在通過富有特色的社區活動,動員住戶能夠走出小家,融入大家,共享“鄰里情、鄰里樂”,做到“鄰里助、鄰里學”,在公園社區感受鄰里友愛,收獲溫馨的和諧情境。她還向記者展示了該物業管理公司的嚴格按照質量管理體系標準制定的一系列體系文件和工作手冊等明細,其中包括工作崗位的細化規定和具體的培訓計劃等,這厚厚一大疊的文件足以見證了東莞市中信物業管理有限公司走過來的十幾年的文化積淀?!爸挥凶屛飿I管理公司的員工把具體的各崗位工作做到位,才能夠保障我們的服務質量,進而才能獲得業主的認可,與業主建立友好的關系,更好地進行服務,服務做好了物業也就相應地會進入保值甚至是升值的狀態”。


                東莞市物業管理協會會長陳雄進非常贊同物業管理公司不斷完善相關的規章制度的做法。在收樓的時候,以及在成立業主委員會之前,應該制定臨時的《業主手冊》、《管理公約》,該臨時公約就應該把相關的禁止性條款進行細化,該小區是進行封閉式管理還是開放式管理,哪些是在允許的范圍,哪些是不允許的,都應該“明文規定”,像現在就有些小區在物業管理的相關規定這塊就做得非常細致,把涉及到養寵物的細節都納入了公約里面。而物業管理公司是一個以服務為主的經營性公司,非常需要與時代同步,應該及時更新自身的硬件和軟件實力

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